Елена Рябинина

Движения вокруг недвижимости

Previous Entry Поделиться Next Entry
Перспективы рынка недвижимости Торонто на 2016 год
недвижимость, Helen Riabinin, Елена Рябинина, real estate
helenriabinin
Наступивший 2016 год обещает быть богатым на неожиданности. Начавшееся примерно полтора года назад переформатирование мировых рынков уже в этом году может оформиться в новую реальность. При этом идущие изменения напрямую оказывают влияние на рынок недвижимости Торонто как одного из важнейших мировых деловых центров.

Для того, чтобы понять, что будет с рынком недвижимости в 2016-м году, и какие факторы будут оказывать влияние на него, полезно подвести итоги ушедшего года, проанализировав действовавшие тенденции.

Изменения в мировой экономике

Главной особенностью 2015 года было то, что рынок недвижимости Торонто зависел от пертурбаций мировой экономики, чего не наблюдалось уже давно.

2015-й год стал годом закрепившихся низких цен на энергоносители и сырьевые товары. Что, в свою очередь, привело к перераспределению центров тяжести в мировой экономике - ранее процветающие экспортеры сырья и энергоресурсов стали стремительно терять свои лидирующие позиции, в то время как регионы с экономикой постиндустриального типа получили возможность выйти на первые роли.

Самым ярким проявлением этих процессов стало заметное оздоровление американской экономики, с укрепляющимся американским долларом по отношению к другим валютам. В частности, канадский доллар, который был завязан на цены на нефть, за последний год похудел почти до 70 американских центов, хотя еще 2-3 года назад он был с ним в паритете.

Я уже не раз писала о том, что в сфере экономики существуют две Канады, западная сырьевая и индустриальная восточная, которые живут практически в противофазе - когда одна процветает, другая испытывает серьезные трудности, и наоборот.

Начиная с первой половины нулевых годов, когда начался рост цен на сырье и энергоносители, в Канаде процветали западные провинции, в то время как индустриальные провинции Онтарио и Квебек переживали не лучшие времена.

Сейчас ситуация коренным образом меняется - западные провинции вступают в длительный период упадка, в то время как плотно интегрированная с американской экономикой провинция Онтарио находится в начальной фазе такого же длительного процветания.

Проблема лишь в том, что наметившиеся тенденции по росту американской экономики, а вместе с ней экономики провинции Онтарио, вряд ли дадут видимые результаты раньше 2018 года. Нам еще, с очень большой долей вероятности, во второй половине 2016-го - первой половине 2017-го годов придётся пережить мировой кризис с серьезным проседанием экономик Китая, Европы и стран БРИКС. Который, пусть и в гораздо меньшей степени, всё же коснётся США и Канады.

Очевидно, что перечисленные изменения - падение стоимости канадского доллара и высокий потенциал для роста экономики провинции Онтарио - будут существенным образом влиять на состояние рынка недвижимости Торонто.

Тренды на рынке недвижимости Торонто в 2015-м году

Главным итогом прошедшего года на рынке недвижимости Торонто можно считать стремительный рост цен на отдельно стоящие дома и таунхаусы.

То, что происходило в прошлом году, практически не имеет аналогов. По крайней мере, я не могу припомнить такого ажиотажного спроса, какой наблюдался весь 2015-й год, хотя в своих прогнозах год назад я предсказывала заметный рост цен на отдельно стоящие дома. Но действительность оказалась гораздо брутальней, чем мои осторожные прогнозы.

Причин такого поведения покупателей две - острейшая нехватка земли и резко просевший канадский доллар. И если первый фактор проявился уже давно, это такая константа в уравнении, то вот падение канадского доллара стало "черным лебедем". В результате действия этого неожиданного фактора стоимость канадкой недвижимости, несмотря на рост цен в канадских долларах, в эквиваленте американских долларов снизилась, чем вызвала приток зарубежных инвестиций на рынок недвижимости Торонто.

Будут ли эти два фактора действовать в следующем году? Несомненно.

Помимо моего сбывшегося прогноза о росте цен на отдельно стоящие дома и таунхаусы хочу особо отметить другой прогноз относительно роста цен на вторичном рынке кондоминиумов, который не реализовался.

Так вот, этот прогноз остаётся в силе, он лишь переносится на этот год. Дело в том, что законов экономики никто ещё не отменял, и если какие-то факторы ещё не сработали, это лишь означает, что они сработают в будущем.

Какие факторы будут определяющими в 2016 году?

Главным фактором остаётся нехватка земли под застройку и повышение её стоимости. Дефицит только нарастает, даже несмотря на то, что муниципалитеты пригородов Торонто начинают выдавать разрешения на застройку в таких местах, которые раньше были неприкасаемыми - например, плодородные земли "зеленого пояса". Также гораздо проще и быстрей получаются разрешения на увеличение плотности и высотности застройки.

Дефицит земли под застройку вызван тем, что в Большом Торонто быстро растёт население, и этот процесс будет только набирать скорость. Торонто с прилегающими городами-спутниками из-за кризиса в западных провинциях фактически стал чуть ли не единственным городским конгломератом Канады, где можно найти высокооплачиваемую работу и где есть хорошие возможности для ведения бизнеса. Поэтому сюда пошёл поток специалистов из других провинций, и здесь же стараются осесть новые иммигранты.

Другим фактором, влияющим на создание спроса на отдельно стоящие дома и таунхусы, стало поколение "миллениалс" (millennials), молодых людей в возрасте до 35 лет, которые составляют до четверти всего населения Торонто.

Если в предыдущие 10-15 лет они все стремились поселиться в даунтауне Торонто, что во многом стало причиной бума кондоминиумов, то последние несколько лет стал активно формироваться поток в обратном направлении. Обитатели кондоминиумов, создав семью и заведя детей, стали стремиться перебраться в отдельный дома или таунхаус в пригороде.

Это достаточно мощный фактор, так как "миллениалс" финансово хорошо обеспечены, плюс многие из них могут рассчитывать на помощь состоятельных родителей. Отмечается, что "миллениалс" во многих отношениях финансово находятся в гораздо лучшем положении, чем даже поколение "беби-бумеров", которое считают эталоном "везучести".

Следующий фактор связан с удешевлением канадского доллара по отношению к американскому. Этот фактор начал формироваться буквально полтора года назад, и к настоящему времени стал оказывать достаточно сильное влияние.

Удешевление канадского доллара привело сразу к двум важным следствиям.

Первое из них это падение цен на канадскую недвижимость в переводе на доллары США. С учетом того, что канадский доллар подешевел по отношению к американскому в 1.4 раза, во столько же подешевела и канадская недвижимость. И хотя в канадских долларах стоимость домов и таунхаусов в Торонто выросла за год примерно на 10%, в американских долларах она значительно подешевела, чем стала ещё привлекательней для зарубежных инвесторов.

Это вызвало заметный приток инвестиций из-за рубежа. В частности, те канадцы, которые имели недвижимость во Флориде и Аризоне, начинают продавать её и инвестировать освободившиеся средства в недвижимость в Торонто, так как это намного выгодней.

Другое следствие падения стоимости канадского доллара заключается в том, что дорожает строительство из-за роста цен на строительные материалы, так как многое импортируется из США. К слову, из-за изменения курсов канадского и американского долларов в 2016 году нужно ждать заметного повышения цен на продукты и товары, которые пока ещё остаются на прежнем уровне.

С учетом того, что компании в Онтарио будут чувствовать себя достаточно хорошо из-за оздоровления экономики, они будут вынуждены повышать зарплаты специалистам для компенсации стоимости жизни в Канаде, и этот процесс станет повсеместным. Если они этого делать не будут, начнётся массовый отток специалистов в США, где зарплаты в переводе на канадские доллары гораздо выше.

Что может охладить рынок недвижимости Торонто в 2016-м году?

Так как тенденции, о которых сказано выше, будут сохраняться весь год, несложно предположить, что цены на отдельно стоящие дома и таунхаусы в Торонто будут продолжать расти.

Стоит сказать, что рост цен на рынках недвижимости Торонто и Ванкувера вызывает озабоченность у экспертов, которые считают, что эти рынки перегреты, и нужно предпринимать меры по их охлаждению. Так насколько велика вероятность того, что правительство вмешается и начнёт регулировать рынок?

На мой взгляд, вероятность этого крайне мала.

Рост цен в Торонто и Ванкувере можно было бы затормозить путем повышения банковской ставки по ипотечному кредиту и принятию ограничительных мер по зарубежным инвестициям. Но этого никто делать не будет, ибо для хрупкой канадской экономики, которая находится в переходном состоянии, это может стать смертельным ударом.

В целом рынки недвижимости в Канаде из-за кризиса в сырьевой и энергетической индустрии находятся в плачевном состоянии. Повышение ставки ипотечного кредита их просто добьёт, не оказав серьезного влияния на рынки недвижимости Торонто и Ванкувера, которые стоят особняком и живут каждый по своим законам, не связанным с остальной Канадой.

Также правительство вряд ли пойдёт на введение каких-либо мер, которые могут негативно повлиять на строительную индустрию страны, являющейся ключевой отраслью в экономике Канады. В частности, ограничение притока зарубежных инвестиций может стать сильным дестабилизирующим фактором, на который никто не решится.

Всё, что может реально повлиять на темпы роста цен на рынке недвижимости Торонто, это мировой кризис, который возможен во второй половине 2016-года и начале 2017-го. Но случится ли он, и если случится, то насколько сильным будет его влияние на экономику Канады, сейчас сказать трудно.

Лично моё мнение, что кризис очень возможен, но Канаду он практически не затронет. Наоборот, он откроет для неё дополнительные возможности.

Более того, ситуация может сложиться таким образом, что из-за конфликта на Ближнем Востоке цены на нефть могут пойти снова вверх, и тогда вместо охлаждения рынка мы можем увидеть ещё более стремительное ралли цен, чем в 2015-м году.

Повторю, этот год может преподнести массу сюрпризов. Однако интрига момента заключается только в том, насколько сильно будут расти цены, и в каких секторах рынка. Но то, что они будут расти, лично у меня особых сомнений не вызывает.

Привлекательность недвижимости Торонто для инвестиций

Итак, главным итогом 2015 года можно считать то, что недвижимость в Торонто резко подешевела в переводе на доллары США. Именно это будет определять ситуацию на рынке недвижимости.

Цены на недвижимость в Торонто и так были заметно ниже, чем в мировых мегаполисах аналогичного уровня, что делало её крайне привлекательной для инвесторов. Сейчас, после падения курса канадского доллара, её привлекательность только выросла.

Самое главное, все прекрасно понимают, что провал канадского доллара вызван падением цен на нефть, в то время как длительное время канадская экономика была ориентирована на развитие сырьевого сектора экономики.

Можно достаточно смело прогнозировать, что в течение ближайших 3-4 лет цены на нефть пусть и не станут прежними, но всё же заметно вырастут. После того, как закончится передел нефтяного рынка, их вернут на уровень, комфортный для нефтедобывающих стран.

Несырьевые секторы канадской экономики также пойдут в рост, будучи интегрированы в американскую экономику, которая сейчас вошла в фазу продолжительного подъема.

Как результат, в ближайшие 2-3 года канадский доллар должен укрепиться, и в долларовом эквиваленте стоимость канадской недвижимости также вырастет. Поэтому сейчас очень выгодное время для инвестиций в недвижимость Торонто.

Вывод из этого такой, что спрос на неё в ближайшие годы будет оставаться высоким, что отразится на темпах роста цен.

Стоит также напомнить, что канадский рынок недвижимости считается очень надежным, и в него предпочитают вкладываться в смутные времена, когда другие рынки, пусть и более доходные, становятся слишком рисковыми. Сейчас как раз и наступают такие времена, разговоры о грядущим мировом кризисе становятся общей темой.

Рынок кондоминиумов

Говоря о перспективах рынка недвижимости в 2016-м году, я хочу особо отметить вторичный рынок кондоминиумов. Дело в том, что разрыв в ценах между квартирами во вновь построенных кондоминиумах и в домах на вторичном рынке становится более чем заметным. При этом неизбежное удорожание строительства из-за низкого курса канадского доллара приведет к ещё большему разрыву.

В итоге когда-то должен сработать психологический фактор, после чего будет всплеск интереса к квартирам на вторичном рынке.

Этому же способствует и то, что цены на отдельно стоящие дома и таунхаусы стали настолько высокими, что для большого пласта покупателей они стали просто недоступными, поэтому кондоминиумы для многих желающих приобрести своё собственное жильё фактически уже не имеют альтернативы, что формирует повышенный спрос на рынке кондоминиумов.

Поэтому лично я склоняюсь к тому, что основная активность на рынке недвижимости Торонто в наступившем году будет идти на рынке кондоминиумов.

Заключение

Подводя итоги, можно сказать, что по всем признакам нас ждёт очередное повышение цен на недвижимость в Торонто в 2016-м году. Вопрос только в том, насколько высоким будет этот подъём.


Статья подготовлена для публикации на сайте "Русский Торонто" (постоянный адрес: Перспективы рынка недвижимости Торонто на 2016 год)

?

Log in