Елена Рябинина

Движения вокруг недвижимости

Previous Entry Поделиться Next Entry
Особенности покупки квартир в строящихся кондоминиумах
недвижимость, Helen Riabinin, Елена Рябинина, real estate
helenriabinin

Небольшое пояснение для людей, которые только планируют покупать квартиры в кондоминиумах от застройщика, о процессе покупке и как к этому подходить. Пояснение рассчитано в первую очередь на иностранных покупателей. Однако тем, кто в Торонто недавно, или кто не сталкивался с покупкой от застройщика на практике, думаю мои пояснения будут также полезны.


Покупка квартир в строящихся домах относится к одним из наиболее популярных видов инвестиций в недвижимость, а также наиболее доступным способом приобретения жилья. В то же время покупка квартир на этапе строительства это достаточно сложный процесс, так как требует учета большого количества нюансов и точного расчета.

Главное достоинство схемы инвестиций в квартиры на этапе строительства состоит в том, что на начальном этапе нужно вносить не всю сумму стоимости квартиры, а только ее часть, причем делается это поэтапно.

Например, наиболее распространенной схемой покупки от строителя в Торонто является выплата до 20%-25% от стоимости квартиры в период от момента покупки до момента передачи квартиры во владение покупателю. Часто этот процент бывает еще меньше, вплоть до 10% от стоимости покупки. Выплата указанной части стоимости квартиры производится поэтапно, не превышая обычно 5%-10% в первые полгода-год.

Такой график платежей позволяет сделать покупку, не имея на руках полной суммы и не привлекая ипотечный кредит, с перспективами набрать нужную сумму пока идет строительство.

Покупка квартиры на этапе строительства привлекает многих также возможностью купить ее дешевле, чем когда дом будет построен, и новые квартиры будут выставлены на продажу. В этом есть свое здравое зерно, однако не все так однозначно, как кажется.

Бытующее мнение, что покупка от строителя всегда выгодней, чем покупка на вторичном рынке, далеко не всегда верно. Более того, часто оно в принципе неверно.

Нужно учитывать, что на сегодняшний момент разница в ценах на квартиры в строящихся домах в среднем выше примерно на 30%-50%, чем на аналогичные квартиры на вторичном рынке в домах, построенных 10-12 лет назад. Естественно, в таких домах выше condo fee (ежемесячные сборы по содержанию дома) и они выглядят слегка устаревшими, сильно проигрывая в этом вновь построенным домам.

Однако, если вы покупаете квартиру для себя или под сдачу в аренду, и у вас есть возможность получить ипотечный кредит, покупка квартиры на вторичном рынке вероятнее всего будет более выгодна с позиций выгодности вложений. Покупка от строителя также выгодна, но совершенно по другим причинам, и при выполнении ряда условий.

Стоит сказать о том, как в последнее время обычно ведут себя цены на квартиры во вновь построенных кондоминиумах. После того, как дом сдается в эксплуатацию, наблюдается ажиотаж по покупке квартир в этом доме, который длится примерно полтора-два года. Если проект дома оказался удачным и дом получился привлекательным, цены на квартиры в нем начинают расти. При этом нужно оговориться, что цены растут только на квартиры, которые не имеют явных изъянов.

По прошествии первого ажиотажа наступает охлаждение интереса к данному дому, и рост цен замедляется или прекращается вообще. Исключение составляют отдельные дома, которые благодаря удачному проекту и хорошей его реализации получают среди покупателей особый статус. Обычно квартиры в таких домах продаются редко, и стоимость таких квартир постоянно растет.

В том случае, если проект оказался неудачным, купленная квартира изначальна имела изъяны, и при покупке не были выторгованы хорошие условия и не были использованы предлагаемые строителем специальные предложения, то стоимость покупки сданной в эксплуатацию квартиры может оказаться даже выше, чем рыночная цена на нее, и вы в результате только потеряете.

Поэтому для того, чтобы инвестиции в строящийся дом были выгодными, нужно крайне тщательно отбирать как сами проекты, так и квартиры, а также покупать квартиры лишь в определенные моменты.

Когда речь идет о подборе проекта, то в расчет берется:
- местоположение, то есть в каком районе возводится дом, каково окружение, какова демография и каковы перспективы развития этого района;
- какого уровня планируется здание, насколько оно будет привлекательным и для какой категории жильцов;
- удельная стоимость квадратного метра и насколько это сочетается с аналогичным параметром для других проектов в этом районе, перспективы роста condo fee в этом кондоминиуме и т.д.;

При отборе квартиры учитывается планировка, расположение квартиры, включая куда выходят окна, этаж, близость к лифту, мусоропроводу и другим инженерным коммуникациям, и т.д.

Другой важный фактор, помимо выбора проекта и квартиры, это момент покупки. В этой связи нужно учитывать следующее.

Квартиры в кондоминиумах начинают продавать задолго до того, как начинается строительство. Приступать непосредственно к строительству кондоминиума застройщик может лишь тогда, когда продано не менее 70% квартир в здании.

Поэтому на начальной стадии (pre-construction) все начинается с презентации проекта VIP Sales Event ограниченному кругу отобранных агентов по недвижимости, которые получают право выбрать для своих клиентов наилучшие квартиры. На этом мероприятии застройщик предлагает специальные условия покупки - например, скидки на цены в прайс-листах, бесплатное добавление локера или отделки повышенного качества, более выгодный график платежей, и т.д.

После VIP Sales Event начинается продажа всем желающим (public sales), когда квартиру можно купить в офисе застройщика. Как правило, на начальном этапе выбор квартир достаточно большой, поэтому вполне можно выбрать удачный вариант. Также на самом начальном этапе продаж застройщик обычно предлагает специальные условия покупки, чтобы привлечь покупателей.

Покупка на VIP Sales Event и далее на начальной стадии продаж (pre-construction) это как раз тот случай, когда приобретение квартиры является выгодной инвестицией. С другой стороны, большой недостаток покупки квартиры на самом начальном этапе заключается в том, что стать владельцем квартиры вы сможете в лучшем случае только через 3-4 года, обычно этот срок еще больше.

В среднем от начала продаж до начала строительства проходит порядка полутора-двух лет, так как нужно продать 70% всех квартир, чтобы получить разрешение на начало строительства. Чем больше дом, тем больше времени требуется на это. Само строительство также занимает от 2 до 4 лет, в зависимости от проекта, возможностей и планов застройщика, и т.д.

Поэтому для тех, кому нужно жилье для собственного проживания или для сдачи в аренду, этот вариант подходит далеко не всегда, а чаще всего не подходит в принципе.

Естественно, можно купить квартиры в зданиях, строительство которых идет полным ходом, и в которых еще остались квартиры на продажу. Однако нужно учитывать, что чаще всего все хорошее уже разобрано, и никаких специальных цен или специальных предложений получить от застройщика не получится. Более того, в ряде проектов все квартиры бывают проданы уже на этапе, когда только начинают копать котлован под фундамент.

Тем не менее, есть два периода, когда покупка в доме, строительство которого началось, бывает выгодной.

Первый момент обычно совпадает с началом закладки фундамента. Многие застройщики, приступая непосредственно к строительству, выставляют на продажу квартиры, которые не выставляли раньше (они часто появляются благодаря изменению проекта в сторону увеличения высотности здания), и предлагают привлекательные условия для стимулирования продаж.

Это очень удачный момент, сопоставимый с моментом на самой начальной стадии продаж. Большим плюсом является и то, что время ожидания окончания строительства сокращается до 2-3 лет (время возведения здания и внутренней отделки).

Второй момент относится к финальной стадии продаж, когда остаются непроданными отдельные квартиры, не больше 5% от всего, что выставлялось на продажу.

Обычно это бывает, когда строительство здания идет к завершению, либо уже построено. На этом этапе застройщик также предлагает выгодные условия покупки, чтобы стимулировать продажи, однако выбор квартир крайне ограничен, и чаще всего они имеют какие-то изъяны.

Теперь о стратегии покупки квартиры от застройщика.

Если вы готовы ждать квартиру 4-5 лет, то лучше всего покупать ее на самом начальном этапе, когда есть возможность выбора и застройщик предлагает выгодные условия покупки. Также, с учетом ежегодного роста цен на недвижимость и вложения на начальном этапе сравнительно небольших сумм, такие инвестиции обычно бывают очень выгодными

Если жилье покупается для собственного проживания, или вас не устраивают длительные сроки ожидания, то лучше всего покупать квартиры на этапе закладки фундамента, когда застройщик устраивает промо-акции для стимулирования продаж, либо на финальной стадии, когда идет окончательная распродажа квартир.

Однако далеко не все застройщики проводят такие распродажи, и выбор квартир может быть не самым лучшим, если будет вообще. Также нужно понимать, что промо-акции у застройщиков не длятся долго, как правило это разовые краткосрочные акции.

Поэтому наиболее правильной стратегией будет работать с риэлтором, который отслеживает появление новых проектов и следит за прогрессом в реализации тех проектов, которые находятся в активной фазе. Это включает отслеживание ситуации с проведением VIP Sales Event, начала public sales (то есть начала продажи квартир во вновь анонсированных проектах), объявлений о начале промо-акций, и т.д.

Самое главное, нужно быть готовым действовать очень быстро, как только складываются благоприятные условия для покупки. Так как промо-акции и специальные предложения у строителя длятся недолго, очень важно не опоздать - квартиру могут купить другие заинтересованные лица и промо-акции могут отменить. Поэтому, планируя покупку, следует иметь в наличии сумму для первоначального взноса, который требуется внести после подписания договора о покупке с застройщиком.

То есть выгодная покупка квартиры в строящемся доме фактически превращается в ожидание появления удачного варианта, отвечающего вашим параметрам отбора, и быстрого реагирования, как только такой вариант появляется.

В заключение нужно добавить, что покупка квартиры от застройщика хорошо подходит для иностранных инвесторов, так как им для заключения сделки не требуется приезжать в Торонто лично, все можно делать заочно.

Подбор вариантов и заключение договора от вашего имени может провести агент по недвижимости, с которым у вас заключен договор на обслуживание. Одобрение на получение ипотеки на момент передачи квартиры покупателю вам также поможет оформить агент по недвижимости. Все платежи идут на счет застройщика или на трастовый счет адвоката, который представляет интересы застройщика, и делаются путем банковских переводов. Такая простота является одной из причин популярности инвестиций в кондоминиумы в Торонто у иностранных инвесторов.

Естественно, при покупке от застройщика есть гораздо больше нюансов и моментов, которые нужно учитывать и с которыми приходиться иметь дело, но обычно заботу о них берет на себя агент по недвижимости, принимающий участие в процессе выбора и покупки.

?

Log in