Елена Рябинина

Движения вокруг недвижимости

Previous Entry Поделиться
К чему приведут меры по охлаждению рынка недвижимости
недвижимость, Helen Riabinin, Елена Рябинина, real estate
helenriabinin
Последний из серии обзоров на тему мер, принимаемых правительством Онтарио по охлаждению рынка недвижимости Торонто. Основных мер две - введение налога NRST на покупку жилой недвижимости в Торонто иностранцами, и введение контроля за ростом арендной платы.

Если первая мера, на мой взгляд, окажет самое минимальное воздействие на рынок, то вот вторая мера может серьезно перетрясти такой сектор, как рынок кондоминиумов. Подробнее об этом в новом видео обзоре.



Кто не хочет смотреть и предпочитает читать, под катом вольное изложение того, о чем я рассказываю в видео обзоре.

15%-й налог на иностранцев

Первая мера по охлаждению рынка заключается в введении нового налога NRST в размере 15% на покупку жилья иностранцами.

Кто не в курсе, цены на жилье в Торонто последние годы росли высокими темпами, по 25%-35% в год, однако с начала 2017 года это рост заметно ускорился и на рынке начался ажиотаж. Причину правительство увидело в спекуляциях иностранных инвесторов, и решило бороться с ними введением налога на покупку. О том, что это за налог, я рассказывала в предыдущих обзорах на эту тему.

Контроль за ростом арендной платы

Вторая мера касается рынка арендного жилья. Согласно новым правилам, владелец арендного жилья не имеет права повышать арендную плату больше чем на 2.5% в год.

Дело в том, что в Торонто быстрыми темпами росли не только цены на недвижимость, но и стоимость аренды жилья. Буквально за год арендная плата подскочила больше чем на 30%. Правительство решило бороться с этим тем, что ввело запрет на повышение арендной платы больше чем на 2.5% в год.

То есть правительство решило скомандовать рынку "стой раз-два". Налицо попытка регулировать рынок командными методами, что еще ни у кого не получалось. Но наше правительство похоже этого не знает.

К чему приведут введенные правительством меры?

Главный вопрос, который беспокоит сейчас многих, успокоится ли рынок недвижимости после введения налога на покупку недвижимости иностранцами? Если вести речь о домах и таунхаусах, то эффект от этих мер будет минимальный, если он будет вообще. Возможен краткосрочный эффект, особенно в комбинации с тем, что рынок в апреле уже показывал признаки охлаждения и коррекции.

Однако если вести речь о горизонте прогнозов в 2-3 года, то этот налог вообще не стоит брать в расчет. Пример тому Ванкувер, где год назад был введен такой налог, но цены как росли, так и растут.

Дело в том, что основная причина роста цен состоит в нехватка земли под строительство и сложности получения разрешений на новое строительство. Вторая причина состоит в стоимости строительства, особенно с учетом падения канадского доллара по отношению к американскому, в результате чего строительные материалы стали дороже. Высокие налоги и пошлины, зарегулированность сферы строительства - все это работает на повышение стоимости строящегося жилья.

Поэтому, при приросте населения в Большом Торонто как минимум на 100 тысяч человек в год, проблема нехватки жилья будет только расти, и цены будут повышаться. По тем же причинам - нехватка жилья и быстрый прирост населения - стала по бешенному расти арендная плата.

Решение проблемы нехватки жилья и снижения цен заключается в стимулирование строительства кондоминиумов, с принятием мер по снижению стоимости строительства за счет уменьшения налогового бремени и упрощения получения разрешений на строительство. Также требуется пересмотр самой концепции кондоминиумов, чтобы сделать их более доступными и снизить стоимость их обслуживания.

Дело в том, что свободной земли в Торонто под застройку частными домами уже практически нет, поэтому строительство ведется в самых дальних пригородах. Но, с другой стороны, жить в отдельном доме в таком городе, как Торонто, это уже непозволительная роскошь. Цены на такого рода недвижимость во всех крупных мегаполисах мира заоблачные, и доступны только очень богатым людям. Поэтому в основном население живет в многоэтажных домах, и Торонто не может быть исключением.

Другое дело, что квартиры в таких домах должны быть просторные, и стоимость их обслуживания (condo fee) не должны быть высокими, какими они являются сейчас. То есть должно быть переосмысление того, что строить. Однако ничего из этого пока не делается, и нет ни малейших признаков того, что кто-то что-то собирается делать. А без такой активной многоэтажной застройки давление на рынок отдельных домов будет только нарастать.

Поэтому, как я вижу ситуацию, кризис нехватки жилья будет продолжаться, и цены будут расти. По крайней мере, в перспективе ближайших 2-3 лет вполне можно прогнозировать умеренный рост на уровне не ниже 10% в год..

Единственный сценарий, при котором цены остановят свой рост и тем более снизятся - это полноценный экономический кризис, с массовыми увольнениями и сокращением зарплат. То есть когда люди при всем желании не смогут покупать недвижимость из-за элементарной нехватки денег. Я очень надеюсь, что до этого все-таки дело не дойдет.

Рынок кондоминиумов

Все, что написано выше, относилось в основном к рынку домов и таунхаусов в свете введения налога на покупку жилья иностранцами. Повторю, на этом рынке частично отразится введение налога на покупку иностранцами, хотя эффект и будет минимальным. А вот меры по контролю за ростом арендной платы его практически не коснуться.

Другое дело рынок кондоминиумов, который ощутит эффект от введения контроля за ростом арендной платы в полной мере. Но сначала стоит пояснить, какое влияние окажет в целом эта мера на рынок арендного жилья.

Согласно новым правилам владелец арендного жилья не может повышать арендную плату больше чем на 2.5% в год. Эта мера фактически убивает рынок арендного жилья и вынуждает инвесторов уходить с рынка Большого Торонто.

Содержание арендного жилья требует постоянных вложений. Нужен регулярный ремонт и поддержание техники в рабочем состоянии, постоянно дорожают коммунальные услуги, и так далее.

Ограничение роста арендной платы на 2.5% в год делает сдачу квартир в аренду невыгодным или даже убыточным бизнесом. Можно не сомневаться, что в итоге владельцы арендного жилья начнут массово уходить с рынка и искать другие регионы, где рентабельность от вложений будет выше.

Например, в последние годы ряд многоквартирных домов, используемых как доходные дома, были конвертированы в кондоминиумы и распроданы. Сейчас, судя по уже появляющейся информации, этот процесс примет массовый характер. Также, судя по заявлением крупных застройщиков, они замораживают проекты строительства нового арендного жилья. В результате рынок арендного жилья начнет уменьшаться.

Но только доходными домами эффект от введения новых мер не ограничивается. Они также напрямую коснутся рынка кондоминиумов. В отличие от отдельных домов и таунхаусов, которые покупаются исключительно для собственного проживания, на рынке кондо присутствует много инвесторов. Причем не столько иностранных, сколько местных.

Я не могу ручаться за эту цифру, но я встречала информацию, что порядка четверти всех квартир в кондоминиумах Торонто покупается для сдачи в аренду. По крайней мере, из моих наблюдений, эта цифра мне кажется верной.

Бытует мнение, что бум на рынке кондоминиумов состоялся во многом благодаря активности инвесторов, которые таким образом удовлетворяли потребности в арендном жилье.

К чему приведет контроль за ростом арендной платы? Как я вижу, инвесторы начнут массово продавать квартиры в кондоминиумах, так как сдавать их в аренду будет невыгодно. На рынке появится большое количество квартир, что вероятнее всего на год-полтора приведет к остановке роста цен на вторичном рынке и даже их снижению.

Те, кто имеет такую возможность, будут покупать эти квартиры для себя, и в течение года-полтора рынок вторичной недвижимости будет основным для покупки жилья. В то же время доля арендного жилья в секторе кондоминиумов будет стремительно сокращаться.

На этом фоне застройщики начнут откладывать строительство новых кондоминиумов. Инвесторы уйдут с этого рынка, плюс большой процент потенциальных покупателей переключится на вторичный рынок. В итоге строители начнут вести себя осторожно и будут запускать гораздо меньше новых проектов.

Я много работаю с застройщиками, и общее настроение в этой среде таково, что нужна пауза, чтобы оценить, как поведет себя рынок. Те проекты, которые уже полностью готовы к началу продаж, конечно будут выставлены на рынок. Однако то, что находится в работе, будет отложено на какое-то время.

Все это приведет к резкому сокращению предложения на рынке новых кондоминиумов в ближайшие 3-4 года.

Что в итоге мы имеем? Многоквартирные доходные дома будут конвертироваться в кондоминиумы и распродаваться. Частные инвесторы в кондоминиумы будут также по быстрому распродавать находящиеся в их владении квартиры. Застройщики сократят число проектов, что приведет к сокращению строительства.

В итоге рынок арендного жилья начнет стремительно сжиматься, и кризис будет развиваться по экспоненте. Людям будет просто негде жить. То, что арендная плата не будет расти, это конечно хорошо, но когда ты не можешь найти себе жилье, то тебя это волнует уже далеко не в первую очередь.

В итоге рано или поздно введенные меры придется отменять. И тогда качели пойдут в другую сторону - из-за дефицита арендного жилья и дефицита на рынке кондоминиумов цены на квартиры начнут расти темпами, которые легко перебьют нынешний рост. Причем произойдет это достаточно скоро, я даю на это максимум 2-3 года.

Стратегия на сегодняшний момент

Для тех, кто планировал и имеет возможность купить квартиру в кондоминиуме, сейчас наступает хорошее время. Цены должны стабилизироваться и даже снизиться. Особенно хорошим временем для покупки будет осень этого года и начало следующего. Потом ситуация начнет разворачиваться в обратную сторону, начнет давать себя знать дефицит новых проектов и кризис на рынке арендного жилья.

Если говорить про иностранцев, то можно посоветовать следующее. Если вы планируете инвестировать в Канаду, то имеет смысл сейчас покупать квартиры от строителей.

Так как от момента заключения сделки до вступление в право владения квартирой проходит порядка 4-5 лет, за это время много чего может произойти. В частности, вероятнее всего будут отменены меры, о которых идет речь, так как от них гораздо больше вреда, чем пользы.

Также за это время цены вырастут гораздо больше, чем на 15%, так что в любом случае покупать будет выгодно. Наконец, ваша личная ситуация может изменится таким образом, что необходимость платить налог на вас распространяться не будет.

На этом пожалуй всё о новых мерах, которые предложило правительство Кэтлин Вин для охлаждения рынка недвижимости в Большом Торонто. Теперь остается только ждать, как поведет себя ситуация, и когда эти меры будут отменены - этим ли правительством, или тем, кто придет им на смену в начале 2018 года.

?

Log in